我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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  提问：房姐，中海万松九里和万科御玺滨江选哪个？麻烦详细分析，送您大红包。

  中海万松九里这里是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就从另一方面代表着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。但是中海附近有大量的老破小，居住环境不佳。

  最近几年二七滨江的热度超越了西北湖，成为武汉豪宅区的代名词，万科御玺滨江环线位置不错，板块新，统一规划利好多，虽然价格偏高，但短期内二七滨江会继续保持热度，居住环境也比中海好不少。

  提问：美丽的房姐，急急急！我想再向您咨询下汉阳琴台大道上面的融创武汉1890，万科翡翠，保利望江台这几个楼盘哪个更好？该地段有投资价值么？融创现在单价23500元，万科翡翠2万，保利望江台前期剩余的房子是17700元，哪个楼盘更好？这一个地区跟白沙洲万科城市之光，铂公馆相比，哪个更有投资价值？谢谢！急急急！

  投资我们不推荐CEO盘的，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。

  武汉的CEO盘如何明智的选择？核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素必须同时满足3个以上的条件，才能考虑。所以保利 万科 融创这几个盘，都属于自住还行，投资一般的盘。

  提问：房姐，您好！急要您的专业指导！本人投资小白，坐标珠海，想投资房产，之前已提问，一直犹豫还没下手，近期投资股票有点亏损，现在很焦虑，不知道怎么来令资产保值，终究是想买房。您之前建议入手GZ，困于无房票，现只想在珠海买，现有250个，两张房票，一张本人二套房票，一张母亲接力贷票，现有几个方案：1、本人房票只买香洲主城区一手总价约500左右新房，二年后交楼。2、本人房票买香洲主城区二手20年房龄总价约360左右120平三房学区房，租金抵部分房贷，约3500。3、本人房票买高新区一手总价约360左右100平三房，无学区，海景房，二年后交楼。4、用母亲名接力贷买高新区一手总价约250左右100平三房，二年后交楼。5、用母亲名接力贷买香洲主城区二手20年房龄总价约250左右100平三房学区房，租金抵部分房贷，约2500。请房姐帮忙分析哪种组合最优？2+4好，还是2+5或3+5好？不知今年是否是最佳的买房时机，是否要尽快入手？您之前说，惠州应该买适合惠州本地人住的地方，不知珠海的情况是否和惠州一样，也是要买适合本地人住的地方，珠海不限购区一手天量供应。

  回答：你好，感谢付费！非常能理解你的焦虑，粤港澳大湾区，我们推荐的城市里，深圳横盘，东莞溢价，接下来还能买哪里？

  临深城市：东莞、惠州 广州、中山、珠海 星球以前分析过，惠州：天量供应，万年洼地，易横难涨；

  中山：城市基本面太弱，深中通道后再无利好。剩下的只有好像广州和珠海了。珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。所以能买广州就别买珠海。

  珠海的房价，其实从价格数字上来看，已经很高了，不论是自贸区横琴，还是香洲，甚至稍远一点的斗门、金门，其实价格相对较贵，如果中长期来看，回报率不如广州。

  提问：房姐美女好:我是新人，很庆幸有机会遇见你。很焦虑，希望能得到你的帮助。我家现在武汉江夏金地湖山境为儿子购买了一套132的住房140万左右。2017年买的19年交房的。月贷3000，不好出租空置中。现儿子在广州打工，月收入1万。我们在四线城市。儿子想考虑在广州工作生活。我们想把武汉的这个房子卖掉再换一个，不知道是在武汉还是在广州考虑？我们个人的想法是把现在的房，换到武汉有投资价值的地方买个小房。或是考虑到广州买房，希望房姐能给个更合适的方案，谢谢！

  回答：你好，广州1500万+的常住人口，2500万的实际人口，每年人口继续导入50万，土地资源不缺，粤港澳大湾区政策不缺，自由市场经济活力不缺，产业不缺，民间富裕购买力强。

  从哪一点看，广州的资产质量都比武汉要强。大单优先原则，如果子弹充足100 以上，建议第一先考虑广州。广州买完再考虑武汉。

  提问：亲爱的房姐您好，现在结婚三年，在没办法破限购的只考虑接力贷买增城得情況下，总价最高不超过210，大三房(老公觉得90平方三房太挤)，以后父母小孩同住，偶尔跑深圳。看了新塘和增城广场大部分盘，基本是17年的价格。白江地铁口有垃圾站不考虑，沙村地铁口环境不喜欢，价格也高，品秀星图很多人推荐，超预算太多买不起。现在在如下纠结：1-新塘丰泰城市公馆118三房，房间大户型，离附近旧商圈500米，1.5公里地铁，公交接驳，小区六栋规模小，很喜欢两梯三户，周围城中村，新塘镇政府1公里。2-增城合汇中央广场96三房，地铁700米，荔城位置最好的楼盘，租金也比新塘高一千块，喜欢楼盘周边的环境，但是距离市中心远，现在二手挂盘有2.5万的，如果2.1-2.2能拿下来。缺点是朝向城中村的，面向广场的无货，真正上去感觉噪音有点大。曾经卖三万 3.新塘顺欣花园三期新房，一二期淹水，价格也两万出头，在卖三期，在新塘新区会不会升值空间更大，发展更好 3-4年后可能自住，也兼顾投资，从升值角度看，选哪个更好呢? 主要在丰泰和合汇中央广场纠结 2017年在罗湖国贸买了住宅占名额的小公寓，一直没升值，同期南山的几乎涨了一倍，现在罗湖房子放租基本抵月供。第二套怕再选错，该怎么选，是鸡头还是凤尾，求详细解答，刚需没太多钱，住一家子四口，感谢！！！

  我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，没有杠杠，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，还能够运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。

  沙村一带输给新塘跟白江一带，白江地铁口可优先考虑东方名都，品质一直是标杆，价格也耐抗。新塘3万＋，连朱村都2.2万＋，但价格已经透支了。

  最后多问一句，为啥不考虑市区？广州破限购很简单。目前而言，增城一带其实是在放血，星球内推荐楼盘的涨幅稳过增城很多。投资角度，建议卖掉罗湖公寓，加大资金入手黄埔。

  提问：房姐你好，上次你回答说自住装修找个体装修队，请具体指点一下，1，个体装修队怎么找，2，你说装修工艺和材料自己多上心，但是自己装修外行怎么办？

  回答：如果你有过管理采购人员的经历，就会明白：“防止吃差价”是毫无意义的无效目标。从过程和结果的角度，都没办法实现。也绝对没必要去追求。装修行业不成文的惯例就是这样，装修队帮你买材料一定有差价，否则结算时管理费就要多收你的。这是行业的客观现实，形成这种现实一定有背后的客观原因，一定不可以用从业者素质低人品差简单一刀切地解释。

  高品质的项目管理工作其实费心费神，也需要优秀人才来做；手艺好的工人要价也会更高。但大多数消费者不理解这些，总希望装修报价单上的“管理费”越低越好，甚至不少人希望“管理费”是零，质疑这是巧立名目乱收费。人工费也觉得应是行业统一标准，别人收400一天你就也应该是400，高了就是割韭菜乱收费。在这样的市场环境中，装修队们怎能不想方设法迎合客户的心态，在报价单上把管理费和人工费的数字压到最低，显得好看，增加客户选中他的几率？而至于各类装修建材，价格毕竟没那么透明，稍微变换几种型号，价格就会差很多，客户根本搞不清楚。

  在建材上偷工减料吃差价，是顺理成章的选择。最好的装修施工实践，是找到专业、靠谱的装修队，然后把材料、管理费、人工费坦诚透明地谈定，然后专业的事交给专业的人去做。如果希望多了解材料知识，就和设计师一起去买。

  这样做，最后价格不一定是最便宜的，但能保证是真材实料，品质结果是最好的，性价比是最高的。一个完整的装修服务团队，一定是有设计师的。在普通家装中，坦白讲，不建议弄得太复杂，应该追求尽量少的系统、元素，能简单就简单，这样既省钱又环保，还降低设计和施工难度，装修队在执行时不容易出错。

  因此，设计可以由业主提出意向的整体风格和硬软装效果，设计师主要负责量房、出平面图和3D效果图，买材料、跟进项目进度、及时监理和验收。同理，如果低估设计师的价值、克扣其报酬，这些自然也会被反映在材料差价中。

  我们多军都是口口相传，介绍的靠谱施工队。而且他们真的不缺活，不需要给他介绍活。我们自己不住的情况下，给别人出租，100平，5万块就够了。如果自己住30万+最起码的。

  提问：房姐，读研三年，用学校户口买了两套神盘，但是也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑，不知道以后找工作影响如何。特来求指导！

  回答：恭喜，你已超越99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。

  如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

  对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。

  深圳落户去工作生活没错，能够轻松的享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，赌国运。

  正常国家发展轨迹都类似，八九十年代吃饱饭是第一刚需，生产饲料的刘永好家族首富；

  发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。

  回答：最近一段时间接触的咨询和问题，相对来说更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这一个话题，尽可能直白。

  因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。

  只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有一点一个投资产品，具备36%的稳定收益。

  工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。

  第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。

  提问：房姐，未来贫富之间教育不平等是否通过补习班锻炼刷题能力保证分数(高考硬实力)+腾出时间培养小孩兴趣及提早接触社会开拓眼界(素质软实力)来实现的

  和富人硬碰硬比财力、比人脉、比资源、比见识，是当下中产在子女教育上犯的最明显大错误——对富人的简单拙劣模仿，趋之若鹜那些所谓优质民办双语学校，热衷爬藤牛剑、寒暑假游学camp，乐器高球马术。

  恰恰相反，穷人脱颖而出的唯一机会，就是把所有富人讲面子排场贵族礼仪的时间和资源，全部节省下来，投入到真正关键的重要知识和技能上，所谓好钢用在刀刃。

  提问：房姐好，先简单说下情况，我是女生，本科毕业农村户口名下无房；男朋友本科毕业已落户到天津，名下有一天津贷款房，在机场附近房价没怎么涨；我们俩都在北京工作，今年打算结婚，但婚前想用掉我的首房首贷买一个投资房，首付能凑30-50；然后他明年北京的社保就缴满5年就有购房资格了，到时候能再凑出100+买个小刚需自住+投资，我们俩年收入在100左右 关于投资房，想知道：1.怎么样来判断一个房子是不是值得投资？比如，城市，人口，国家政策，地段等这一些因素要怎么去做比较，或者有必要了解哪些其他的信息？2.之前看您知乎回答，这个资金量您好像比较推荐重庆，成都和武汉，我们这个情况您更推荐哪个城市哪个地区呢？为何会这么推荐呢？（小白想了解一下思路） 3.如果去买直接联系链家的中介就可以吗？有什么必须要格外注意的吗？4.作为投资的话涨到多少出手会比较好 另外就是，我们两个的资金这么分配是否是最优的，房姐还有更好的建议吗？感谢房姐指点迷津～

  在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前途。只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。从以下几个维度综合分析：

  1.产业基础。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。

  2.交通。铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。3.人口，人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日渐严重，只有年轻人才能不断的为城市造血 4.教育资源+科研能力。好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高的附加价值产业提供人力基础。

  7.政府负债率。负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。重庆，成都，武汉这几个城市基本面都没问题，决定是不是能建仓的是价格。这2个城市明显被低估。

  在我还是房产小白的时候，买房都依靠链家，在北京链家的品牌宣传和市场占有率排名第一。链家的全套安心承诺，房源质量比同行高一点，让用户安心。当链家提升到3%之后，各大品牌纷纷跟进。

  我能感受到链家在它能做到的要素范畴内，服务品质有实质的提升，同时也给予了经纪人更高的单套房回报预期，拔高了整个行业的人才门槛。但是当我真正开始研究房子的时候，发现链家仅适合小白，中介费极高，不承担任何风险，光明正大抢钱。

  首先你要明白，什么才是好的中介？这样的一个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单。

  买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。

  武汉，成都，重庆这3个城市投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

  回答：人的创造力远远胜过牛马，强迫他人做牛做马，在大概率上不如放任他们做人来得更加有利。同时，塔尖想要安心享福，就必须从规则上避免穷人暴民揭竿。

  奴隶制和血汗工厂的消亡并非不道德，而是不经济。人人有恒产的满足感，铸就家国的想象共同体，才是效率最高的。理解价值的主观性，理解信仰的商品属性，是破茧成年之路。

  回答：买入角度谈老人票的运用 最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下 现在慢慢的变多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦 从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱 从投资强度来看，老人票更适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。

  简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着 从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右 如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可优先考虑接力贷产品，但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，能申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限最多不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。

  老人票最好不建议用全款再抵押的形式买入。因为买入后，父母的房子，用子女的名义抵押贷款出来，不太好做的，对这种属于第三方抵押借贷的贷款方式政策始终是不太支持的，做起来往往费用高，贷出成数低

  提问：新人首问：坐标武汉。小两口38岁，有一5岁儿子。自住一套93平还建房（没有，房查无）。去年SFSD购入城开.云悦邸，145平，单价含精装1.7w，公积金贷款70（公积金每月双方合计进账5k），商贷70w。请问：1.公积金账户中有余额40w，能否提出来.?还是只能偿还商业贷款？2. 目前手里子弹40w，家庭年收入35w，可以用女方弟弟开发一张SFSD的房票。从投资角度，正在看融创御央首府，请问是否合适，或则有其他推荐 3.从小孩教育角度考虑，后湖片区学校资源一般，尤其是初高中。请问此次投资能否兼顾到小孩读书问题？另外，武汉民办和私立的初高中慢慢的变多，以后会不会成为教育的一种趋势，是否意味着社会阶层的固化越来越早，您这边怎么样看待这样的一个问题，是否推荐上此类学校，望不吝赐教。

  2.融创御央首府自住还不错，投资回报率不如1W+的刚需盘。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

  3.武汉目前好的教育资源都集中在武昌区和江岸区。单纯考虑学位，可以入手一套top5的学区房。

  “义务教育仍然公办”这个这个大前提下，最好的疏导方式不是统筹到其他学校，也不是多校划片，因为会造成非常大的家长端矛盾和抗拒。而是“学区化”、“集团化”。学区化，是指让板块内一般的学校和好学校结对子，由好学校带动一般学校的提升，从而缩小不同学校间教育水平的差距，实现“家门口的好学校”。集团化，是指名校在各地开设分校、托管校，扩散其优质教育资源。

  无论哪一种，都会缓慢稀释当前优质学区的价值。但因为优质学区本身也存在马太效应，对冲了这种稀释的效果，所以这显然是一种长效机制，需要足够长的时间来发挥作用。教育资源供需矛盾越大，改革的动力就越大，变化发生的速度一般来说也就越大。

  提问：房姐啊，如果我保利心语能抵押200万，到北京买朝阳。200万的抵押贷款，一个月要还一万多，压力太大，还不起啊！！！

  回答：200万拿出100-150万，全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，非常容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也能够最终靠抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们大家常常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：

  1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

  回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。实际上，任何有点经济学常识的朋友都了解这一个逻辑很荒谬，站不住脚。

  关于这个税，我们的观点是：不过于担心；不过于强调。这个税的施行，首先面临诸多要解决的问题：

  1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；

  3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。

  4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题：人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外；是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量；而税收越严格，征收的成本就会越大。上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%；

  结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这一个数字没有计算中间的人员牺牲成本。

  根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。

  房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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